Voor gebouwen met een bouwjaar van vóór 2001 is een asbestattest verplicht bij overdracht. Het correcte bouwjaar is dus een cruciaal gegeven. Maar hoe wordt dat bouwjaar juridisch en administratief bepaald? En welke bron is doorslaggevend?
OVAM stelt duidelijk dat het bouwjaar zoals opgenomen in de kadastrale legger het referentiebouwjaar is om te beoordelen of een constructie onder de asbestverplichting valt.
Dit bouwjaar:
wordt geregistreerd op het moment dat een nieuw gebouw in gebruik wordt genomen;
geldt als officiële referentie;
primeert steeds op andere informatiebronnen.
Met andere woorden: wanneer het bouwjaar in de kadastrale gegevens beschikbaar is, is dit in principe doorslaggevend.
Indien het referentiebouwjaar niet kan worden vastgesteld op basis van de kadastrale legger, laat OVAM toe om andere documenten te gebruiken, conform het Inspectieprotocol.
Er worden drie categorieën onderscheiden:
Documenten na oplevering van de werken
Documenten tijdens de uitvoering van de werken
Documenten vóór de uitvoering van de werken
Deze documenten kunnen het bouwjaar onderbouwen, mits ze voldoen aan de richtlijnen zoals vastgelegd in het Inspectieprotocol.
In de praktijk is de kadastrale legger doorgaans bepalend. Dit verhoogt het belang van een correcte consultatie van de kadastrale gegevens bij de opmaak van een asbestattest.
Bemiddelaars kunnen hiervoor gebruikmaken van Kadasterfinder.
Daarnaast wordt het asbestattest vanaf 2025 ook verplicht bij verkoop van gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen. Hierdoor neemt het belang toe dat ook syndici toegang krijgen tot Kadasterfinder.
De CIB Studiedienst onderneemt, in samenwerking met het BIV en Federia, initiatieven om deze toegang mogelijk te maken. Verdere communicatie hierover wordt verwacht.
Een bijkomend aandachtspunt betreft ingrijpende verbouwingen.
OVAM onderzoekt momenteel de vraag wanneer een verbouwing zodanig ingrijpend is dat ze het oorspronkelijke bouwjaar wijzigt. In dat geval zou men kunnen spreken van een verbouwjaar dat bepalend wordt voor de beoordeling in het kader van de asbestverplichting.
Indien een dergelijke verbouwing het bouwjaar effectief wijzigt naar een datum na 2000, kan dit implicaties hebben voor de verplichting tot het beschikken over een asbestattest.
Zodra OVAM hierover een definitief standpunt inneemt, zal hierover duidelijkheid worden gecommuniceerd
Conclusie
Voor de beoordeling van de asbestverplichting geldt in eerste instantie het bouwjaar volgens de kadastrale legger. Enkel wanneer dit niet beschikbaar is, kunnen andere documenten worden aangewend volgens het Inspectieprotocol.
Een correcte interpretatie van het bouwjaar is essentieel om juridische risico’s en foutieve attestering te vermijden. Zeker in het kader van verkooptransacties en mede-eigendom is een zorgvuldige administratieve verificatie aangewezen.
