Wat gebeurt er met de EPB-eindaangifte wanneer iemand een woning of appartement koopt “op plan” van een bouwpromotor, maar die promotor failliet gaat vóór de EPB-aangifte is ingediend?
Die vraag is minder theoretisch dan ze lijkt. In de praktijk worden kopers, EPB-verslaggevers en notarissen soms geconfronteerd met projecten waarvan de bouwpromotor niet langer actief is, terwijl het EPB-dossier nog niet afgerond is. OVED legde hierover een aantal concrete vragen voor aan VEKA. Het antwoord van VEKA, ontvangen in mei 2026, brengt belangrijke verduidelijking.
Wanneer een natuurlijke persoon of rechtspersoon een woning koopt van een promotor-bouwheer, bijvoorbeeld via een sleutel-op-de-deurformule of verkoop op plan, valt die verkoop vaak onder de Woningbouwwet, beter bekend als de Wet Breyne.
In dat geval is de promotor-bouwheer in principe de EPB-aangifteplichtige. Dat betekent dat niet de koper, maar de promotor-bouwheer verantwoordelijk blijft voor de EPB-verplichtingen. VEKA bevestigt dat een gebouw dat door een promotor-bouwheer wordt verkocht, in principe onder de aangifteplicht van die promotor-bouwheer valt, onafhankelijk van wie de stedenbouwkundige vergunning heeft aangevraagd.
De aangifteplichtige moet erop toezien dat de EPB-eisen worden nageleefd en dat de administratieve EPB-procedure correct wordt gevolgd. Als de eisen of de procedure niet worden gerespecteerd, kan de aangifteplichtige daarvoor beboet worden.
Ja, maar niet automatisch.
VEKA verwijst naar artikel 11.1.9, §2 van het Energiedecreet. Een promotor-bouwheer is bij dergelijke overeenkomsten in principe altijd aangifteplichtig, tenzij cumulatief voldaan is aan de voorwaarden voor overdracht van de aangifteplicht.
Voor aktes vanaf 1 april 2023 geldt onder meer dat bij verkoop door een promotor-bouwheer de aangifteplicht enkel kan worden overgedragen als aan de specifieke voorwaarden voor die overdracht is voldaan. VEKA verwijst hiervoor naar de EPB-pedia, waar per toepassingsgebied bekeken moet worden welke regels gelden volgens het moment waarop de verkoopakte werd verleden.
Belangrijk is dus: de koper wordt niet automatisch aangifteplichtige omdat de bouwpromotor failliet gaat. Er moet worden nagegaan of de aangifteplicht rechtsgeldig werd overgedragen.
Het antwoord van VEKA maakt een belangrijk onderscheid tussen twee situaties.
Als het faillissement nog lopende is, blijft de promotor-bouwheer de aangifteplichtige, tenzij de aangifteplicht rechtsgeldig werd overgedragen aan de koper.
Volgens VEKA blijft de aangifteplichtige in dat geval gehouden om de EPB-aangifte te laten indienen. Praktisch betekent dit dat men contact moet opnemen met de curator en moet vragen of de EPB-aangiften alsnog kunnen worden ingediend.
Voor de EPB-verslaggever betekent dit dat de aangifte moet worden ingediend namens de rechtsgeldige aangifteplichtige. Is er geen geldige overdracht, dan blijft dat de promotor-bouwheer.
Wanneer het faillissement gesloten is, wordt de situatie problematischer.
VEKA stelt dat wanneer de enige aangifteplichtige failliet is en het faillissement gesloten werd, de EPB-aangifte niet meer kan worden ingediend namens die partij. De gefailleerde vennootschap heeft dan immers geen rechtspersoonlijkheid meer en kan niet langer vertegenwoordigd worden in het rechtsverkeer.
Met andere woorden: een EPB-aangifte indienen namens een inactieve of niet meer bestaande rechtspersoon is niet mogelijk.
Dat is een belangrijk aandachtspunt voor EPB-verslaggevers: de aangifte mag niet zomaar op naam van de koper worden ingediend als die koper niet rechtsgeldig aangifteplichtige is geworden.
De EPB-verslaggever moet altijd vertrekken van de rechtsgeldige aangifteplichtige.
Dat betekent concreet:
Wanneer de aangifteplicht rechtsgeldig werd overgedragen aan de koper, kan de EPB-aangifte worden ingediend namens de koper.
Wanneer de aangifteplicht niet rechtsgeldig werd overgedragen, blijft de promotor-bouwheer aangifteplichtig.
Wanneer het faillissement nog loopt, kan men contact opnemen met de curator om na te gaan of de aangifte alsnog namens de promotor-bouwheer kan worden ingediend.
Wanneer het faillissement gesloten is en de promotor-bouwheer de enige aangifteplichtige was, kan de aangifte volgens VEKA niet meer worden ingediend namens die inactieve rechtspersoon.
De EPB-aangifte moet dus niet worden “opgelost” door zomaar een andere naam in de software in te vullen. De naam in de EPB-software moet overeenstemmen met de partij die juridisch aangifteplichtig is.
Een bijkomend praktisch probleem is dat bij faillissement vaak documenten ontbreken. Denk aan lastenboeken, facturen, technische fiches, uitvoeringsfoto’s, ventilatieverslagen, meetrapporten of attesten.
De EPB-verslaggever maakt de EPB-aangifte op basis van stavingsstukken zoals vaststellingen ter plaatse, foto’s, lastenboeken en facturen. De aangifteplichtige verzamelt die stukken en bezorgt ze aan de verslaggever.
Wanneer de promotor failliet is, kan het dus moeilijk worden om het dossier volledig te staven. Dat kan gevolgen hebben voor de berekening en mogelijk ook voor het al dan niet behalen van de EPB-eisen. Ook daarom is het belangrijk om tijdig contact op te nemen met de curator en zoveel mogelijk documenten veilig te stellen.
Bij een faillissement van de promotor-bouwheer is het aangewezen om snel na te gaan:
Vooral dat laatste punt is cruciaal. De EPB-verslaggever kan niet vrij kiezen wie als aangifteplichtige wordt ingegeven. De aangifte moet steeds worden ingediend namens de rechtsgeldige aangifteplichtige.
Het faillissement van een bouwpromotor verandert niet automatisch wie EPB-aangifteplichtig is.
Bij verkoop door een promotor-bouwheer blijft de promotor-bouwheer in principe de aangifteplichtige, zeker bij verkoop op plan of sleutel-op-de-deurprojecten die onder de Wet Breyne vallen. Alleen wanneer de aangifteplicht rechtsgeldig werd overgedragen, kan de koper de aangifteplichtige worden.
Is het faillissement nog lopende, dan moet contact worden opgenomen met de curator om te bekijken of de EPB-aangifte alsnog kan worden ingediend. Is het faillissement gesloten en bestaat de vennootschap niet langer als rechtspersoon, dan kan volgens VEKA geen EPB-aangifte meer worden ingediend namens die inactieve rechtspersoon.
