De voorbije jaren hebben heel wat eigenaars, bedrijven en openbare besturen hun niet-residentiële gebouwen laten certificeren.
Daarmee is een belangrijke eerste stap gezet.
Maar we merken bij Egeon dat na het ontvangen van het EPC NR vaak een heel logische volgende vraag ontstaat:
Wat moeten we hier nu concreet mee doen?
Een EPC met label X, G of F zegt dat er nog werk aan de winkel is. Maar het vertelt niet automatisch welke investering u morgen moet uitvoeren.
Moeten er eerst bijkomende meters worden geplaatst? Zijn zonnepanelen de beste eerste stap? Is het interessanter om de verwarmingsinstallatie aan te pakken? Wat gebeurt er met het label als een geplande investering wordt uitgevoerd? En als een organisatie twintig of vijftig gebouwen beheert: welk gebouw krijgt dan eerst prioriteit?
Dat zijn precies de vragen waarop een verdere EPC NR-begeleiding een antwoord moet bieden.
Bij Egeon zien we het EPC NR daarom niet als het einde van een opdracht, maar steeds meer als het startpunt van een energie- en investeringsplan voor het gebouw of het volledige patrimonium.
Sinds 1 januari 2026 moet elke grote niet-residentiële gebouweenheid in Vlaanderen over een EPC NR beschikken, ook wanneer het gebouw niet verkocht of verhuurd wordt.
De volgende stap in de regelgeving is echter niet langer alleen het hebben van een EPC.
Er komen ook minimale eisen voor het te behalen label.
Vanaf 1 januari 2028 moeten grote gebouweenheden van publieke gebouwen en overheidsgebouwen in principe minimaal label E behalen. Voor gemeenschapsonderwijs en gesubsidieerd onderwijs geldt hierbij een uitzondering.
Vanaf 1 januari 2030 geldt minimaal label E voor elke grote niet-residentiële gebouweenheid.
2028 lijkt misschien nog ver weg, maar voor een gebouwbeheerder is minder dan twee jaar bijzonder kort.
Een technische investering moet immers worden onderzocht, gebudgetteerd, goedgekeurd, ontworpen, aanbesteed en uiteindelijk ook uitgevoerd. Bovendien moet het effect van die investering vervolgens correct gemeten en in het EPC verwerkt kunnen worden.
Wie in 2027 pas begint na te denken over 2028, begint dus laat.
Het energielabel van een EPC NR werkt anders dan het energielabel van bijvoorbeeld een woning.
Bij een EPC NR wordt het label bepaald aan de hand van de zogenaamde indicator voor de langetermijndoelstelling.
Die indicator vergelijkt de hoeveelheid hernieuwbare energie en bepaalde restwarmte die voor het gebouw mag meetellen met het totale gemeten energiegebruik van de gebouweenheid.
Voor label E moet die indicator minimaal 5% bedragen.
De verdeling is momenteel:
Het label wordt dus sterk bepaald door werkelijk gemeten energiegebruik en door de hernieuwbare energie of restwarmte die volgens de EPC NR-methodiek mag worden meegerekend.
Dat is een belangrijk verschil.
Een energetisch degelijk gebouw kan immers toch een slecht EPC NR-label behalen wanneer er nauwelijks hernieuwbare energie aanwezig is.
Omgekeerd betekent een beter EPC NR-label niet dat alle energetische problemen van een gebouw automatisch opgelost zijn.
Daarom is het belangrijk om niet alleen naar de letter op het certificaat te kijken, maar naar het volledige energetische verhaal achter die letter.
Bij heel wat EPC's die de voorbije jaren zijn opgemaakt, staat nog een X-label.
Dat betekent vandaag dat niet alle verplichte meetgegevens beschikbaar zijn. In dat geval kan het werkelijke aandeel hernieuwbare energie niet correct worden bepaald en blijft het label onbepaald.
Sinds 2026 is daarbij een belangrijke wijziging ingevoerd.
Wanneer alle verplichte metingen wel beschikbaar zijn, maar er geen hernieuwbare energie of restwarmte aanwezig is die mag meetellen, wordt voortaan label G toegekend in plaats van label X.
Dat onderscheid is belangrijk voor de verdere aanpak.
Soms is de eerste maatregel helemaal geen warmtepomp, nieuwe beglazing of zonnepaneleninstallatie.
Het kan bijvoorbeeld nodig zijn om eerst:
Pas wanneer de nodige data beschikbaar zijn, kan het werkelijke label betrouwbaar worden bepaald.
Een goed energiebeleid begint dus bij goede data.
Daarom stellen we bij Egeon voor om na het EPC een tweede stap te zetten.
Niet onmiddellijk investeren, maar eerst een EPC NR-roadmap opmaken.
Daarbij bekijken we per gebouw een aantal eenvoudige maar essentiële vragen.
We vertrekken van het bestaande EPC NR en analyseren het huidige label, de gebruikte energie, de beschikbare meters, de technische installaties en de aanwezige hernieuwbare energie.
Bij een X-label brengen we eerst in kaart welke metingen ontbreken en wat nodig is om tot een betrouwbaar label te komen.
Voor gebouwen met een X-, G- of F-label bekijken we welke technische of organisatorische ingrepen relevant zijn om richting de toekomstige labeleis te evolueren.
Niet iedere maatregel heeft op elk gebouw hetzelfde effect.
Een groot dakoppervlak met een belangrijk elektriciteitsverbruik kan bijvoorbeeld interessante mogelijkheden bieden voor PV.
Bij een ander gebouw kan de situatie volledig anders zijn.
Bij een patrimonium met meerdere gebouwen is dat misschien wel de belangrijkste vraag.
Niet ieder gebouw hoeft tegelijk aangepakt te worden.
Een belangrijk onderdeel van onze trajectbegeleiding is het vooraf simuleren van maatregelen.
In plaats van eerst een investering uit te voeren en pas achteraf vast te stellen wat die met het EPC doet, kunnen we verschillende scenario's vooraf onderzoeken.
Afhankelijk van het gebouw kunnen bijvoorbeeld volgende pistes worden bekeken:
Binnen onze trajectbegeleiding voorzien we bijvoorbeeld meerdere scenario's waarmee het effect van een aanpassing aan een constructieonderdeel of technische installatie op energiescore en energielabel kan worden onderzocht.
Dat laat toe om al vóór de investering een veel betere vraag te stellen:
Als we € X investeren, wat verwachten we dan dat dit concreet oplevert?
Niet alleen financieel, maar ook op het vlak van EPC NR.
Voor organisaties met een groter patrimonium wordt het nog interessanter om een stap hoger te kijken.
Stel dat een gemeente, zorgorganisatie of bedrijf twintig gebouwen beheert.
Dan is het weinig zinvol om twintig EPC's afzonderlijk naast elkaar te leggen en gebouw per gebouw maatregelen te beginnen uitvoeren.
Een globale benadering geeft veel meer inzicht.
We kunnen het patrimonium bijvoorbeeld ordenen volgens:
| Gebouw | Huidig label | Meetkwaliteit | Actie nodig? | Prioriteit |
|---|---|---|---|---|
| Administratief gebouw | X | Onvoldoende | Ja | Hoog |
| Sporthal | G | Goed | Ja | Hoog |
| Bibliotheek | F | Goed | Ja | Middel |
| Magazijn | E | Goed | Beperkt | Laag |
Zo ontstaat een overzicht waarmee een patrimoniumbeheerder, financieel directeur of bestuur veel eenvoudiger kan bepalen:
Waar moeten we eerst tijd en budget in investeren?
Dat is voor ons de echte meerwaarde van patrimoniumbegeleiding.
Een roadmap die één keer wordt opgesteld en vervolgens vijf jaar niet wordt bekeken, heeft weinig waarde.
Gebouwen veranderen voortdurend.
Er worden zonnepanelen geplaatst. Een verwarmingsinstallatie wordt vervangen. Een deel van het gebouw krijgt een andere functie. Verbruiken wijzigen. Er komen nieuwe meters bij. Of investeringen worden uitgesteld.
Daarom voorzien we binnen onze aanpak ook een jaarlijkse opvolging.
Daarbij kunnen we onder meer:
Deze jaarlijkse visualisatie en opvolging van aangeleverde energieverbruiken en meterstanden, aangevuld met eventuele nieuwe scenario's en ondersteuning bij gesprekken met aannemers of bouwheren, maakt ook deel uit van de trajectbegeleiding die Egeon hiervoor heeft uitgewerkt.
Zo wordt het EPC NR geen statisch document, maar een instrument dat mee evolueert met het gebouw.
Voor klanten waarvoor Egeon het oorspronkelijke EPC NR heeft opgemaakt, hebben we een duidelijke voorsprong.
Een groot deel van het voorbereidende werk is immers al gebeurd.
We beschikken onder andere al over informatie over:
Wanneer er sinds de vorige opname geen relevante wijzigingen zijn uitgevoerd, hoeft bovendien niet noodzakelijk opnieuw een volledige opname van het gebouw te gebeuren. In onze huidige werkwijze volstaat in dat geval een schriftelijke bevestiging; een nieuw plaatsbezoek wordt pas noodzakelijk wanneer er wijzigingen zijn.
Dat maakt verdere begeleiding niet alleen sneller, maar ook efficiënter.
We hoeven niet opnieuw te onderzoeken wat we al weten.
We kunnen sneller naar de vraag waar het werkelijk om draait:
Wat is de volgende stap?
Dat onderscheid vinden we belangrijk.
Het EPC NR bevat aanbevelingen en geeft veel nuttige informatie over een gebouw, maar het certificaat zelf is geen volledig investerings- of renovatieplan. De aanbevelingen op het EPC zijn richtinggevend.
Voor een echte investeringsbeslissing kunnen bijkomende technische onderzoeken nodig zijn.
Denk bijvoorbeeld aan:
De EPC NR-roadmap vervangt die studies niet.
Hij helpt wel bepalen welke studies en investeringen eerst zinvol zijn.
En dat kan vermijden dat veel tijd en studiebudget wordt besteed aan maatregelen die uiteindelijk weinig bijdragen aan de vooropgestelde doelstelling.
Label E mag vandaag dan een belangrijke wettelijke mijlpaal zijn, het is niet de eindbestemming.
De Vlaamse langetermijndoelstelling voor niet-residentiële gebouwen is uiteindelijk een koolstofneutraal gebouwenpark tegen 2050. Label A binnen EPC NR correspondeert met een I<sub>LTD</sub> van 100%.
Daarom is het niet altijd verstandig om uitsluitend te zoeken naar:
"Wat is de goedkoopste manier om net label E te halen?"
Een investering die vandaag label E oplevert maar over enkele jaren alweer achterhaald is, kan financieel minder interessant zijn dan een maatregel die deel uitmaakt van een bredere langetermijnstrategie.
Waar mogelijk proberen we daarom drie tijdshorizonten samen te bekijken:
2028: voldoen we aan de eerstvolgende verplichting?
2030: blijft het gebouw ook daarna op koers?
2050: passen investeringen die we vandaag uitvoeren binnen de langetermijnvisie?
Dat wil niet zeggen dat elk gebouw vandaag volledig gerenoveerd moet worden.
Integendeel.
Het betekent vooral dat investeringen in de juiste volgorde gebeuren.
Deze aanpak is vooral interessant voor organisaties die meerdere niet-residentiële gebouwen beheren, zoals:
Maar ook voor één groot gebouw kan een roadmap interessant zijn wanneer belangrijke investeringen gepland staan.
Zeker wanneer meerdere technieken tegelijk worden bekeken, helpt een voorafgaande analyse om keuzes beter te onderbouwen.
We willen bij Egeon uiteindelijk vermijden dat EPC NR een vijfjaarlijkse administratieve oefening wordt.
Het certificaat bevat gegevens waar je als eigenaar of beheerder effectief iets mee kan doen.
Maar daarvoor moeten die gegevens vertaald worden naar keuzes, prioriteiten en acties.
Onze aanpak bestaat daarom uit drie eenvoudige stappen:
Meten.
Weten we voldoende over het werkelijke energiegebruik?
Analyseren.
Waar bevinden zich de knelpunten en opportuniteiten?
Sturen.
Welke maatregelen voeren we wanneer uit en wat verwachten we daarvan?
En vervolgens begint die cyclus opnieuw.
Op die manier wordt energiebeheer geen opeenvolging van losse investeringen, maar een beheersbaar traject.
Voor veel gebouwen is het EPC ondertussen aanwezig.
De vraag verschuift daardoor stilaan van:
"Hebben we een geldig EPC NR?"
naar:
"Zijn we klaar voor 2028 en 2030?"
Heeft Egeon het EPC NR voor uw gebouw of patrimonium reeds opgemaakt? Dan beschikken we over een groot deel van de noodzakelijke informatie en kunnen we vrij snel bekijken waar de belangrijkste aandachtspunten liggen.
Hebben wij het oorspronkelijke EPC niet opgesteld? Ook dan kunnen we bekijken welke begeleiding mogelijk is.
We starten daarbij niet noodzakelijk met een grote studie.
Vaak is een eerste analyse van de bestaande EPC's voldoende om te bepalen:
Wilt u weten waar uw patrimonium vandaag staat richting 2028 en 2030?
Neem gerust contact met ons op. We bekijken het graag samen.
Egeon Ingenieurs
Onze aanpak = jouw gemoedsrust.
